階梯消費制度正在構建先租後買打通市場

　　作為住房租賃的兩端，承租人與出租人之間的天平亦在尋求新的平衡。

　　一方面，體現在雙方權益享有上的逐步接近；另一方面，階梯消費制度正在構建，承租人可能會搖身變為購房人，甚至可享有優先購買租賃房屋的權利。

　　傳統理解上，租、售是完全分離的兩個市場。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，要打通新房與舊房、出租與出售、商品房與保障房的市場體系，需形成購租並舉的『階梯消費、過濾使用』機制；完善商品房和保障房承租人優先購買的制度，形成『購租並舉、先租後買』的新模式。

　　可見，階梯消費正是銜接租、售兩個市場的關鍵所在。

　　張波將梯度消費模式通俗化的理解為『有多大能力，辦多大事』。他說，『先租後買』針對剛步入社會的年輕人就是先租房，有能力了再買房；針對改善型需求就是先改善型租房再改善型買房，從居住者角度來看，租房和買房的保障是趨同的。

　　8月10日，北京市完成了對《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(征求意見稿)的意見征求，其中，有群眾認為單身家庭需『年滿30周歲』的申請條件過於嚴苛。為此，北京市住建委提出，不滿30周歲單身家庭可『先租後買』，形成梯度消費，並將制定支持政策，引導單身青年通過租房方式解決住房困難問題，實現有效銜接。

　　倪鵬飛將梯度消費分為三步：第一，可以先租完全公有或法人所有的住房；第二，可以租賃共有產權住房，邊租邊購；第三，完全自購，完全自有產權。

　　針對租賃轉購買，在法律層面其實早有說明，業內俗稱『買賣不破租賃』、『承租者優先購買權』等。

　　記者查詢《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力；而第230條則指出，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

　　『多元所有』產權制度浮現為購房人減負

　　強化租賃市場，並不意味著住房銷售市場將被弱化，反給房屋買賣帶來更多可能。

　　在倪鵬飛看來，目前我國房地產市場存在產權結構單一的問題，應盡快建立多元產權及保護機制。『應建立個人、家庭、法人、公有和共有等「多元所有」的產權制度，形成對應收入與偏好的產權匹配機制。』

　　其中，共有產權住房等已被多地提進日程。今年4月，住建部、國土部明確提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應。

　　數月後，北京宣布擬探索共有產權住房模式；廣東也在《廣東省新型城鎮化規劃(2016-2020年)》中提出，推動建立涵蓋共有產權住房、限價商品房等方面的住房保障體系。而上海早在2010年就開始試點共有產權房，並連續5次放寬准入標准。

　　產權共有，對購房人有啥好處？『此舉降低了個人購房成本，有利於滿足無房家庭住房剛需，進一步平抑房價。』易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，多元主體出資購房，相當於房子的居住權和收益權是分離的，居住權由其中一個或多個購房者享有；而收益權或增值獲利的權益是各類購房出資人共同享有。因此，若要兌現全部收益，購房人需逐步回購產權。

　　倪鵬飛認為，共有產權房有利於建立長效機制，構建住房多層次供給體系。具體體現在兩個方面：一是抑制投機和投資，明確現有各類保障性住房中政府投入的權屬及其定價規則，能有效封堵保障性住房的尋租及套利空間；二是促進住房保障體系，充分利用市場機制的作用，提昇政府保障性資金投入的利用效率，同時提高家庭購房支付能力，支持國民『居者有其屋』夢想的實現。

　　『不久的將來，特大城市以新增租賃住房為主、中小城市以新增開發商自持住宅為主的住房市場新格局將逐步形成。』歐陽捷說。