三四線城市土地市場『上火』20多個城市賣地收入超百億

　　在庫存大量消化之後，不少房企開始補庫存，買地熱情高漲。統計局公布的數據顯示，1-7月份，中國房地產開發企業土地購置面積12410萬平方米，同比增長11.1%，增速比1-6月份擴大2.3個百分點；土地成交額5428億元人民幣，增長41.1%，增速擴大2.5個百分點。

　　王夢雯指出，預計今年三季度隨著去庫存效果進一步鞏固，土地購置面積同比增速將保持正增長。從地價佔房價的比重趨勢看，近幾年整體呈現振蕩上行的態勢。2016年地價佔房價比重創歷史新高。今年7月底，地價房價比絕對值重回2016年四季度高位，主要由於房企土地購置均價漲幅高於商品房成交均價漲幅。

　　從全國市場看，隨著樓市調控，一二線核心城市的土地熱正轉移到三四線城市，三四線城市的土地市場尤為火爆。

　　克而瑞研究中心數據顯示，從全國市場看，隨著樓市調控持續，一二線熱點城市的土地熱正轉移到三四線城市。上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，相比往年有明顯上昇。

　　隨著三四線城市高價地、高溢價項目入市，開發成本加大，拿地房企會通過後續的經營逐步抬價，引發漲價預期。

　　『三四線房價快速上漲蘊藏的風險更大。』蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心高級研究員黃志龍表示，『三四線城市居民購買力對房價的上漲更為敏感，多數三四線城市的人口流入、產業結構、居民收入水平等影響房價關鍵因素劣勢明顯。』

　　業內專家表示，三四線城市房價快速上漲易引發投機性需求套利。『三四線樓市火爆最大的激勵因素是熱點樓市輻射和溢出效應，已不單是普通購房者支橕的消費市場，很大程度上演變為一場投資者參與其中的炒房潮。投機需求的進入，讓購買力本就不足的農民工等剛需望而卻步，購房的有效需求進一步減少。』易居房地產研究中心首席分析師嚴躍進認為，『一旦投機需求退潮，很多售出去的房子無人居住，一些三四線城市就有變成「空城」的風險。』

　　業內人士認為，三四線土地市場火爆，刺激開發商繼續拿地，也加大了地方政府高價供地衝動。

　　『相對於一二線城市，三四線城市土地財政依賴度更高。出於地方收入的考慮，雖然很多地方仍處於去庫存的狀態中，但房價走高促進了土地市場的活躍。一些地方因此也加大了土地供應，容易造成庫存量反彈。』黃志龍說。

　　三四線土地價格過高還將帶來開發企業收益偏低的風險。『一些房企往往借用基金、信托等各種資本杠杆拿地，再通過高周轉的方式對衝前期的融資風險。但因為未來市場充滿不確定性，一旦市場風向轉變，公司資金鏈會受到極大挑戰。』福州大學房地產研究中心主任王阿忠說，『如果拿地前沒有對市場的准確判斷，高地價將為房企的發展埋下巨大隱患。』