『房價還要上漲20年！那什麼時候纔能買得起房啊？』

　　『既然還要上漲20年，那現在乾嘛不炒房？』

　　這是許多人在8日聽完住房和城鄉建設部部長姜偉新講話後的兩種心態。其實，未來20年房價面臨上漲壓力與20年牛市完全是兩回事。

　　房價中長期面臨上漲壓力，這一判斷建立在中國城鎮化加速、工業化持續的基礎上。中國人均GDP已經超過3000美元，最快在2011年底達到4000美元。隨著人均收入的提高、可供應土地的減少，以及農村人口繼續向城市轉移潮，中國房價的確面臨諸多上漲壓力。

　　但應該看到，未來20年房價再現近5年來的『瘋狂』可能性並不大。

　　以北京四環外房價為例，2005年的均價約為4000元/平方米，目前是20000元/平方米，5年漲了4倍。但再向前看，1998年房改後北京這一地區房價約為2000元/平方米，此後7年內僅上漲1倍。房價『瘋漲』不過是近5年的事。其中，2009年房價漲幅約60%左右，是1998年以來漲幅最大的一年，這樣罕見的牛市幾乎不可復制。

　　那麼，這樣的房價漲幅算不算泡沫呢？如果把未來20年的房價上漲空間都考慮進去，目前的價位可能還有上昇空間。有人據此認為，房價沒有泡沫。但現在的問題是，20年的漲幅在一年內用完，顯然透支了未來的預期，未來靠什麼支橕？完全脫離基本面的上漲，這不是泡沫是什麼呢？

　　美國被認為是房地產市場較為成熟的典范，其50年來(1968-2006)剔除通脹因素後的標准住宅價格僅上漲1倍。美國平均3個人一套single house，2009年的均價在20萬美元。這個價格在近20年來，上下浮動僅5萬美元。

　　中國近10年來房價一路上漲，幾乎沒有熊市，除了前述的理由外，更是房改開啟市場化後對以前被管制價格的糾偏過程，但這個過程不可能一直持續。購房人口高峰來臨，增加購房需求，也對房價產生影響，但這同樣不可能一直持續。中國人口規模預計在2020年達到14億的峰值，之後將開始下降，而人口年齡高峰也將從目前的30-35歲轉移到40-45歲，購房需求最高峰將結束。也就是說，最遲到那時將看到房價的穩定。

　　更重要的是，在經歷了房價上漲遠超過收入上漲的時期後，中國的房價收入比已經畸高。據研究，房價與居民收入比在3-6之間合適，不宜超過7。2008年中國中等收入戶的房價收入比已達到8.23，已經不具備購買房屋的能力。2009年這一數據顯然更高。

　　這意味著收入分配體系存在明顯問題，除了房價漲得過快，居民平均收入上昇也顯得滯後。可以預期，在政府工作報告已經明確把進行收入分配改革提上日程後，未來居民收入上昇速度將加快，甚至可能快於房價上漲。目前看，高得離譜的房價幾年後可能變得可以接受，當然這取決於各項改革開展的情況。

　　總的來看，目前還沒有哪個國家房價可以持續上漲30年而不出現熊市。很多國家長期投資普通房地產的收益跑不贏基准利率，更跑不贏收入增長速度。樓市有風險，炒房者請謹慎。(記者王棟琳)