面對堆積如山的案卷，目睹一出出兄弟鬩牆、鄰裡反目的悲劇，廣州市中級人民法院房地產審判庭法官劉卉常常想起『六尺巷』的故事。

　　那是一宗古代的『房地產糾紛』。糾紛落幕後留下的名句『千裡修書只為牆，讓他三尺又何妨？萬裡長城今猶在，不見當年秦始皇』，跨越時空，猶照今人。

　　從青澀的大學畢業生到精通業務的員額法官，從基層法院再到中級法院，劉卉工作15年來，始終身處房地產審判一線，處理了大量現代版『六尺巷』案。她常以自己熟稔的烹飪類比審判工作。

　　『如果世人都能多讀《論語》，做到「居處恭、執事敬，與人忠」，每日三省其身，實現「己所不欲，勿施於人」，像「六尺巷」的張英一樣「無所爭」，相信許多糾紛將消弭於無形，我們的社會將會變得更加美好。』劉卉曾這樣表達對『和為貴』的期盼。

　　格仔鋪買賣案

　　司法如何衡平當事方權益

　　2010年8月，溫女士收到一條推銷酒類交易中心商鋪的短信廣告。原本便打算用養老金進行投資的她在銷售人員的推薦下購買了該交易中心兩間相鄰的商鋪。直到2013年8月交鋪時，她纔發現所購的兩間商鋪中有根碩大的柱子，其佔用面積經換算成損失後高達十餘萬元，佔購鋪費用的近四分之一。

　　溫女士向賣方及開發商提起了訴訟。在法院嚴格審查合同以及買賣雙方是否都盡到了各自注意義務的過程中，經辦法官劉卉首先發現買賣合同中有這樣的表述：『確認買家已了解該物業的狀況、交易條件、周邊環境』，而溫女士已在該合同中確認簽字。

　　綜合多方因素考慮，劉卉對溫女士及賣方展開了調解。經她說服，溫女士和開發商各自做了讓步：開發商按柱子面積數及溫女士購鋪時的單價給予一定補償，溫女士隨後到法院撤訴。

　　這類糾紛在房地產審判中很典型且具有代表性。『民事案件有個特點，每個案件都有它的特殊性。』劉卉說，如果此案中買方未曾了解過該物業的環境與條件，或賣方不能舉證其曾披露過這些信息給買家，買方可以以欺詐為由起訴要求賠償或撤銷合同，而賣方則可能因此需要承擔相應責任。

　　『像這種案件，買方其實也有一定的道理，因為換位思考，換作誰買了這樣的商鋪都會覺得虧。』她回憶，當時就此提出了調解方案，因為賣方也希望解決問題，所以也表示認可，最終促成調解。

　　近年來，廣州中院房地產審判庭受理的房屋買賣案趨多，並且備受社會關注，判決結果會影響市場交易。因而，處理和平衡好各類市場主體的關系顯得至關重要。『一個好法官肯定是個有良心、有良知的法官，任何一件案子的判決出來前我都要問一下自己，能不能做到問心無愧。』劉卉說。

　　物業服務糾紛

　　判決應當有生命有溫度

　　『一方面要保護業主利益，另一方面要促進物業服務行業健康有序發展。』這是劉卉在審完一宗物業服務糾紛後的感悟。

　　吳女士及其兒子是廣州市白雲區某小區一棟樓中頂樓的業主，每月按時繳納物業費。但在一次臺風過後，其屋頂上方公共走廊及外牆位置開始出現滲漏水，並殃及了吳女士的家。雖然物業公司對該房屋外牆部分滲水部位進行了兩次維修，但均未能徹底修復。對此不滿的吳女士開始拒繳物業管理費。

　　2013年8月，小區物業公司向法院起訴，請求判令吳女士母子向物業公司支付自2012年7月起至2013年7月止拖欠的物業管理費6200多元，並支付滯納金。

　　本就感到委屈的吳女士母子見狀提起反訴，要求物業公司先行維修。訴訟大戰『全面爆發』。

　　一審法院認為，物業管理合同是綜合性服務合同，由多項服務內容構成，吳女士母子不能因某項服務的瑕疵而否定物業服務的所有內容，鑒於房屋滲漏水現象長期存在且未能徹底修復及房屋滲水對業主居住使用造成不便的情形，判決吳女士母子需支付拖欠費用的70%，餘款可待物業公司履行完畢組織實施相關維修義務後再行主張。因相關滲漏水屬於房屋質量問題范疇，業主未在保修期內向開發商主張權利並采取措施防止損失擴大亦存有過錯，且依合同約定，維修費用應自物業維修資金中支出，在該費用尚未有處理結果前，業主要求物業公司修繕涉案房屋的滲漏水部位無據，故判令駁回吳女士母子的反訴請求。

　　一審宣判後，物業公司及吳女士母子均上訴。

　　作為二審經辦人，劉卉做了改判：在維持一審判令吳女士母子需先行支付拖欠費用的70%的基礎上，加判物業公司在本判決發生法律效力之日起30日內，對涉案房屋屋頂及外牆漏水問題組織實施維修。

　　『遇到滲漏水這種事，大部分人都會覺得難受。法律不外乎人情，我也會設身處地去想。』回首改判，劉卉說，雖然物業公司稱涉及公用部位的大修需動用物業維修基金，而按相關規定，物業維修基金的使用必須滿足規定的條件，故物業公司表示在物業維修基金未到位的情況下無法組織維修。但考慮到漏水的問題確實嚴重影響業主生活，如再不進行全面維修，業主的損失會進一步擴大；同時考慮到在涉案小區業委會尚未成立的情況下，業主的個人能力有限，物業公司更有條件啟動物業維修基金申請流程及組織實施維修工作，並且劉卉發現涉案合同中並沒有明確約定物業公司必須在先確定取得物業維修基金後纔能對公共部位組織實施維修。於是，在維持一審判決的情況下，劉卉支持了吳女士要求物業公司先對滲水問題進行維修的請求。

　　二審判決後，當事雙方未再表示『不滿』，預示著判決取得了良好的社會效果。

　　『判決應當有生命，有溫度，而且要經得起時間檢驗，而不是一紙乾巴巴的文字。』她說。

　　工作感悟

　　審案有如烹小鮮

　　劉卉閑暇時愛烹飪，平日在家做菜，手頭上的蒸、煮、煎、炒、炸，常讓其聯想到辦案。

　　辦好一件案，也相當於做出一道色香味俱全的『菜』。對此，她看法獨到：首先材料要好，菜買回來後要擇菜，而辦案中需要甄別大量證據，去偽存真；緊接著，主調味料是主心骨，也就是以法律為准繩，確定適用什麼樣的法律關系，選對了，『菜』的味道不會差；起菜前，還可以放些五香料或胡椒粉，這相當於判案中對人情世理的考量——基本權益的平衡、價值的取向、民眾的情感，唯有一一經過琢磨權衡，『菜』纔會更好吃。

　　『對我來說，如何把案子辦好，類似於在炒菜時怎樣不斷考慮把菜炒得更好，這既是經驗的積累又是一門藝術。最後，案子判決作出後，老百姓有沒有感受到公平正義，「嘗一嘗」就知道了。』說完，她會心一笑。

　　不過，審好房地產案件，法官個人的努力固然重要，『但也要考慮到歷史的進程，我們在審判中除了要考慮法律規定外，政策也是重要的參考因素，比如目前的限購政策等。』

　　在劉卉看來，司法體制配套改革就為法官准確斷案帶來了方便——面對日趨復雜的房地產案件，司法改革後設立的法官聯席會議制度有助於統一裁判尺度；領先全國的廣州智慧法院建設，為法官們准確判案提供了類案參考。

　　有賴於此，近五年來，劉卉參與審理的各類房地產糾紛案共2900多件，其中主審辦結各類房地產糾紛約1100件，因工作成績突出，劉卉獲評辦案能手稱號，並榮立個人三等功。

　　15年來，她在辦案數不斷攀昇之餘，仍勤勉鑽研，所撰寫的文章及案例分析先後被《法治論壇》、《廣州審判》等刊載，屢屢獲獎。

　　十五載斗轉星移，在追逐公平正義的路上，她的每一步都走得堅定而踏實。她恪守法官職業道德，勤勉敬業，清正廉潔。對她而言，案無大小，件件上心，『民生』無小事，是她始終堅守的工作信條。