北京商辦庫存創紀錄

　　有觀點認為，新年伊始上海、廣州對於商辦產品的微調，無論是轉型租賃，還是允許小戶型開發，均是由於政策嚴控近一年來，商辦類項目受到了巨大的衝擊。

　　其實在北京也是類似，住宅項目雖然供應有限，但商辦產品卻壓力山大。

　　來自市場研究機構《地產營銷人》的數據顯示， 2017年北京商辦市場的供應套數大幅增加，但成交套數卻大幅下滑，商辦產品的庫存量也達到了四年來的最高位。整理從2014-2017年的數據可以發現，去年北京商辦供應套數突破2萬套，達到20034套，為四年來最高，同比增長了32%；而成交套數卻僅有9635套，遠低於2016年的15443套，同比下降了38%。由此，北京樓市的商辦庫存達到45878套，創下了四年以來的最高位，庫存量上昇了29%。成交均價和成交金額分別為26616元/平方米和524.27億元，同比分別下降了8%和36%。

　　業內專家、地產營銷人韓樂告訴北京青年報記者，之所以出現這樣的現象是由於商辦市場在調控後，受到了極大的衝擊，發生了結構性的變化。

　　一方面，對於開發商已經通過規劃的原『商改住』項目不得不重新調整定位，轉向純粹的商辦形象，由此導致大量的原本想要賣給個人的小面積產品進入市場，提高了供應佔比。另一方面，購房客戶由於政策原因已無法以個人名義購買商辦產品，只能通過公司獲取購買資格，因而無法貸款，變相提高了首付比例和購房成本，所以低總價小面積商辦也試圖在適應市場的需求。

　　而那些沒有通過規劃的新增商辦項目，按照新政要求，則需要設計成使用面積500平方米以上的大戶型，這意味著建築面積接近700平方米，達到了半層或者一整層的體量。韓樂表示，這樣的規劃是不可能吸引個人投資者的，只能通過整售給企業辦公來消化庫存，但這樣的交易畢竟是少數。於是，小戶型商辦由於不能貸款不能出售給個人，大戶型商辦則因為價格太大，都無法快速銷售，最終導致庫存不斷增加。北京大規模放開商辦幾無可能面對與上海、廣州類似的商辦庫存壓力，北京的商辦市場是否會有微調政策出現呢？

　　對此，安居客首席分析師張波認為，北京政策微調的可能性較大，但會嚴守『商改住』這條紅線，回歸商業本質和『商改租』是未來商辦類項目的兩個大方向。其一是回歸商業的本質，嚴格按照土地性質改住為商，對於有著優勢地理位置的項目可以考慮；其二是轉住為租，未來政策對於租賃會有更多傾斜，租賃的市場也將進一步擴大，在國家多渠道並建的政策指引下，租賃市場也將有更多發展機會。

　　韓樂也認為，北京也有可能會對商辦產品放開租賃的限制，引導商辦庫存轉入租賃領域。不過，韓樂同時表示，期待北京對商辦產品放開更大的口子是不可能的，也一定不再允許曾經的商改住再次入市。而且就算是引導商辦物業進入租賃領域，對開發商來說仍舊壓力很大。因為按照現有的租賃政策，租金回款相對於開發成本來說太過微不足道，而且開發商還要負責日常的運營和維護，資金會承受更多的壓力，轉型租賃並不適用於所有商辦項目。亞豪機構市場總監郭毅也表示，北京樓市由於特殊的標杆作用，不會出現對商辦產品的大規模松綁，即便允許部分商辦項目轉為租賃住房，一定會有嚴格的限制標准，比如運營能力、消防標准、安全標准等。投資需求很難重回商辦市場。

　　商辦產品已失去投資吸引力

　　雖然上海和廣州放松了對商辦的限制，但對於投資需求來說，嚴厲的政策，已經使得商辦產品失去了投資吸引力。

　　韓樂表示，曾經商住市場由於不限購、不限貸、低總價，吸引了大量的樓市投資需求，但這樣的情況已經不可能再發生，除非是由於公司發展需要，個人投資者已經不會再投資必須全款支付的商辦產品。張波也表示，首先，必須承認低總價的商辦類項目過去幾年的確承接了部分剛需，尤其是在目前房價已經高企的一二線城市更是如此；其次要看到這種現象並不是合理的，或者說並不應該是國家鼓勵的方向。一方面土地性質決定了物業類別，地方政策在土地出讓時往往對於地塊有著前瞻性的規劃和思考，大量商辦項目變相轉為住宅顯然會和地塊的定位有一定差異。另一方面商辦項目存在居住和辦公的混雜現象，人員管理方面存在極大安全隱患。

　　因此，張波認為，短期來看，商辦的投資熱已經退去，尤其是針對個人的商辦類投資市場已經退潮。但這並不意味著商辦項目就變成了『雞肋』。2018年商辦項目有適度松綁的可能性，市場熱度雖不會出現明顯提昇，但大型整售客戶出手的可能性較大。同時在『租購並舉』的政策背景下，『改商為租』有著很強政策紅利，吸引著各方資本進入商辦市場。