鄭州市民230萬購買司法拍賣房要交46萬個稅引發熱議

　　核心提示|近日，大河報分別以《喜：230萬拍房！驚：46萬個稅？》《漏洞不堵『撿漏』還會『撿麻煩』》為題報道了鄭州市民楊女士購買司法拍賣房要交46萬元個人所得稅的事情，引起社會各界關注。多家律師事務所致電大河報，表示願意為楊女士提供免費法律援助。網友們則對『個稅究竟該由誰來繳』以及『法院沒有公示具體的過戶稅額，有沒有責任』展開了激烈討論。

　　【案件回顧】

　　今年7月，楊女士以起拍價230萬元，拍下一套210.44㎡位於鄭汴路附近的司法拍賣房。本以為是撿了個便宜，沒想到也帶來了麻煩：需繳納46萬元的個稅。

　　稅務部門解釋稱，該房屋上一次交易是『直系親屬間過戶』，房屋總價可以自由定價，僅為500元，加上不滿5年，不符合『滿五唯一』的免稅資格，所以這次的個人所得稅需要繳納兩次交易差額的20%稅款，也就是近46萬元。

　　楊女士認為這麼高的稅費不應由自己承擔。『首先當事法院，鄭州市金水區人民法院的公告裡沒有說明稅費這麼高，其次個稅也不應由我承擔，再者法院當初沒有公布上一次交易是「直系親屬間交易」，不然誰也不會買這個房子。』

　　【網友熱議】

　　此事引發各界關注，各方觀點不一：原諒帽快遞小社長：稅不應該是賣家繳嗎？個人所得稅？買家個人所得只有一個房屋……

　　大熊1661220：大多數拍賣的條文各種未明朗的風險全推給買家，荒謬得很。

　　不明白88858436：應該是賣家上稅的，拍賣價格減去所得稅，是實際賣價。當然法院不是賣家，法院只是拍賣執行機構，過戶時法院有責任協助買家的，買家只負責法律規定的稅負。

　　浩天牛股：法院的公告很清楚，標的物過戶登記手續由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費、維修基金及其可能存在的物業費、水、電等欠費，均由買受人承擔，你既然買了，就代表你同意了這個觀點。

　　找點事來做：拍賣時就該含稅價拍賣，這樣糾紛少……

　　【律師說法】

　　針對網友爭議的問題，記者采訪了相關律師。

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　　個稅到底由誰來繳？

　　『所得稅，顧名思義，就是所得者也就是賣方繳稅，這個毋庸置疑。』河南潤之林律師事務所律師肖正海認為，但之所以司法拍賣，是因為房屋所有者(往往是被執行人)無財產可供執行，如果讓其繳所得稅難以操作，只有轉嫁到買者身上。

　　『這種轉嫁其實沒有道理和法律依據，但為了避免稅費流失，似乎沒有更好辦法，這是在公民個人的私權利和國家稅收公權利之間的一種價值選擇。』肖正海律師稱。

　　河南明耀律師事務所律師樊鳳麗認為，《個人所得稅法》只規定所得人為納稅義務人，具體所繳納稅費由誰承擔沒有強制性規定，交易時個稅究竟由誰來負擔交易雙方可以合議，既然法院拍賣公告上公示了稅費由買受人承擔，而且買受人楊女士在競拍時又沒有提出異議，證明雙方都接受這個自由約定。

　　河南天基律師事務所主任馮勝強認為，被執行人的房產被法院拍賣，房產拍賣後的房款用於清償法律生效法律文書確定的債務，房產拍賣價款與取得房屋時支付的房款之間的差額為其所得，被執行人為『所得人』，應當作為納稅主體，履行納稅申報的義務。

　　中國法學會財稅法學研究會理事、稅務律師許義娜認為，本事件第一次交易按500元所得征稅(幾乎相當於不征稅)，第二次交易如果稅務機關仍然堅持按500元作為計算所得的扣除成本，顯然是取消了第一次直系血親之間的贈與或低價交易的稅收優惠，違反了國家稅收政策。『因此，本律師認為本案的買家楊女士不應該實際承擔46萬個稅，只需承擔本次拍賣價扣除前手過戶時的房產市場價的差額的應納個稅款。』

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　　法院有沒有責任公布詳細的稅費情況？

　　根據《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若乾問題的規定》第十三條規定：實施網絡司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發布當日通過網絡司法拍賣平臺公示下列信息：……(九)拍賣財產產權轉移可能產生的稅費及承擔方式。

　　按照這個規定，法院有沒有責任公布詳細的稅費情況？

　　『有責任！』樊鳳麗律師認為，既然法律有明文規定應該公示可能產生的稅費，法院就應該嚴格執行，沒有公示這方面內容就是工作上的瑕疵，這種瑕疵所造成的損失不應該由買受人來承擔。

　　肖正海律師稱，網絡司法拍賣是新興事物，社會應該給予更多的關注與包容，當然，完善司法拍賣制度問題是當務之急，制度不完善帶來的風險不能也不應該由競拍人買單。

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　　競買公告中的『一切稅、費』包含個稅不？

　　馮勝強律師認為，楊女士通過網絡競得法院拍賣的房屋，與法院存在房屋買賣合同關系。根據意思自治的原則，雙方在拍賣合同(《成交確認書》)中約定『所有稅費』由楊女士承擔，並不違反法律禁止性規定。

　　『但合同並沒明確約定，被執行人應繳納的個人所得稅由楊女士承擔以及相應的標准。』馮勝強律師稱，楊女士認為被執行人應繳納的個人所得稅不屬於成交確認書中約定的『所有稅費』，法院認為包含在內，雙方理解存在分歧。

　　根據我國合同法的相關規定，雙方在理解具體條款的准確含義發生分歧時，應根據文義解釋及合同目的解釋等判斷簽訂合同時雙方真實的或應有的意思表示。

　　在事件中基於一般人的理解能力，楊女士無法預料到被執行人以500元的價格從直系親屬處受讓拍賣房屋，且結合我國現況，作為自然人在交易前，無法查詢該房屋此前的交易情況。

　　假設法院在公告中詳細列明標的物過戶登記所涉及的稅，則會影響楊女士競買拍賣房屋的意願及競買的價格。

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　　法院有了聲明就免責了？

　　在很多法拍房的公告中均有以下聲明的描述：

　　『請親臨展示現場，實地看樣，未看樣的競買人視為對本標的實物現狀的確認，慎重決定競買行為，競買人一旦作出競買決定，即表明已完全了解，並接受標的物的現狀和一切已知及未知的瑕疵。』

　　『因標的物現狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過戶手續及辦理二次過戶造成的費用增加的後果自負，變賣人不作過戶的任何承諾，不承擔過戶涉及的一切費用。』

　　是不是有了這些聲明，如果出現了問題，法院就可以免責了？

　　『這樣肯定不行，猶如「離店概不負責」之類的免責條款，格式條款，加重對方責任，減輕己方責任，應屬無效』，肖正海律師認為。

　　馮勝強律師認為，該房產上一次交易為『直系親屬過戶』，這應不算是『房屋瑕疵』，法院不能以此為借口免責。

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　　買房者楊女士該怎麼辦？

　　目前，楊女士已向相關法院提出執行異議申請，尚未接到回復。

　　基於楊女士的情況，馮勝強律師認為，除了提出執行異議申請，還有以下方案可供選擇：

　　方案一，楊女士如認為拍賣合同(《成交確認書》)關於『所有稅費由競買人承擔』的條款存在重大誤解，可以根據合同法之規定，向有權管轄的法院申請撤銷該合同，退房退款。

　　方案二，楊女士若認為法院在《網絡司法變賣公告》及之後的披露義務中故意隱瞞『被執行人以500元的價格從直系親屬處受讓拍賣房屋』，可向有權管轄法院申請撤銷該合同，退房退款。

　　方案三，個人稅費征收屬於行政機關與納稅義務人之間的行政管理關系，與法院將查封房屋拍賣屬於法律賦予的強制措施，屬於兩個不同的法律關系。法院已向房產管理部門送達《協助執行通知書》，房產管理部門有義務遵照通知書履行協助楊女士過戶的義務，如不履行過戶義務，則會受到法院的處罰。法院未對房產管理部門因楊女士未繳納被執行人應繳納的個人所得稅而拒不履行協助過戶義務的行為進行糾正、處罰屬於不作為，楊女士可就此提出異議。