2017年一季度，各地政府以『因城施策』為導向，積極深化房地產調控政策。在此背景下，住宅、土地市場成交量均呈現回落態勢。業內分析認為，由於調控政策不斷昇級，未來房地產市場有望穩步回歸理性，而一二線熱點城市成交量將繼續走低。

　　住宅市場成交量出現回落

　　4日，中國指數研究院發布的最新數據顯示，2017年以來，一二線熱點城市調控政策昇級，住宅市場成交量持續回落。據統計，今年一季度50個代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米，同比下降約15%。

　　從不同級別城市來看，一線城市受調控影響較大，成交量同比降幅在各線城市中最為突出。據統計，一線城市一季度住宅成交面積同比下降約四成，除廣州外，其餘城市同比均下降。二線城市成交量也顯著下降，但旅游型城市成交增長明顯，城市分化加劇。核心城市輻射圈的三線城市成交量受調控政策影響普遍回落，其餘三線城市成交量表現穩定增長。

　　從價格走勢來看，一季度住宅成交價格累計漲幅持續收窄。根據中國房地產指數系統對100個城市全樣本調查數據顯示，進入2017年，百城價格環比漲幅繼續收窄，一季度漲幅較2016年四季度收窄1.28個百分點。

　　在成交量整體走低的同時，一季度各級城市住宅價格漲幅分化。今年以來，熱點城市房地產調控政策不斷加碼，新房市場價格漲幅趨緩。其中一線城市受調控影響漲幅收窄最為顯著，一季度累計上漲0.80%，較去年四季度收窄1.30個百分點；二線代表城市累計上漲2.19%，較去年四季度收窄0.70個百分點。一季度三線代表城市累計上漲2.57%，在各線城市中漲幅最為突出。

　　中指院相關負責人分析認為，整體來看，受去年同期高基數及政策調控影響，一季度新房成交量同比小幅下調，價格累計漲幅持續收窄。其中，一二線熱點城市新房價格漲幅明顯收窄，成交量同比降幅顯著，但二手房市場價格漲幅明顯高於新房。同時，因去庫存政策效應及核心城市外溢影響，部分三四線城市量價保持了穩步增長。在調控持續收緊下，預計未來一二線城市成交仍難見起色，價格整體將趨向平穩。

　　土地市場溢價率持續走低

　　一季度土地市場同樣量價齊跌，溢價率持續走低。克而瑞地產研究中心的統計數據顯示，從全國土地市場來看，一季度經營性土地成交建築面積下降至9135萬平方米，同、環比明顯回落，跌幅分別為12%和30%。

　　克而瑞方面分析認為，一方面，受春節假期因素影響，土地市場迎來一年一度的成交淡季；另一方面，年初各線城市尚在制訂2017年供地計劃，新晉出讓地塊以上年度結轉土地居多，成交規模高位回落。

　　具體來看，各線城市均有不同程度的縮減，受供地計劃影響，一線城市環比跌幅居前。溢價率連續兩個季度回落，北上深中心城區優質宅地集體『斷供』，一線城市溢價率創近年來單季度新低。與此同時，核心城市周邊的三、四線城市土拍高溫持續，佛山、惠州、漳州等多市頻出高溢價地塊，溢價率都在100%以上。

　　整體來看，一季度土地平均溢價率32.5%，環比減少8個百分點。克而瑞地產研究中心相關負責人表示，一方面，土地限價城市進一步擴容，顯著抑制溢價率上行空間。另一方面，熱點城市土地出讓底價均有所上調，極端情況下，起拍樓板價超出區域最高單價，溢價空間有限。

　　從土地成交價格來看，各線城市漲跌不一。一季度，土地成交樓板價4569元/平方米，環比下跌10%，同比仍上漲43%。自2016年四季度以來，土地限價城市開始明顯增多，土地價格隨之步入下行通道。

　　從不同類型城市來看，其中一線城市土地價格小幅回昇，同、環比漲幅都在10%以內；二三四線城市土地價格環比略有回落，但受去年同期較低基數影響，同比仍呈現正增長。

　　『2017年房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，但縱觀各線城市2017年供地計劃，熱點一、二線城市增加土地供應難言樂觀。以北京為例，住宅用地計劃供應量同比下降49%』。上述克而瑞地產相關負責人分析指出。

　　該人士認為，在供應規模連年萎縮的情況下，上半年土地成交規模仍將維持在較低水平。與此同時，由於熱點城市限購、限貸持續加碼，同時加強土地競買資金監管，溢價率仍將保持低位。