簽了合同收了定金——

　　房價上漲反悔不賣房主被判賠償差價

　　羊城晚報記者董柳

　　簽約賣房後房價上漲，有賣家選擇『寧可違約也不賣』。廣州市民王某就遇到了這一狀況，王某本欲花125萬元買潘某的房，沒想到房價上漲後潘某不賣了，王某只得花168萬元購買了與潘某同棟樓的房。為此，王某把潘某告上法庭，法院判決潘某除返還定金、支付違約金外，還要賠償其購房差價損失。

　　記者11月8日獲悉，廣州市天河區法院一審判決賣家除返還定金、違約金外，還要賠償房價差額損失15萬元。經二審近日調解，賣家最終要承擔的房價差額損失為10萬元。

　　二審法官就此表示，二手房屋買賣合同簽訂後，因房價漲跌而惡意違約的，違約方應承擔的損失不僅包括直接損失，還包括守約方的可得利益損失，包括房屋漲跌所造成的購房差價損失。

　　雙方已約定違約責任

　　時間追溯到2016年8月11日。當天，王某(買方)與潘某(賣方)及某房地產代理有限公司(經紀方)簽訂《房地產買賣合同》，總樓價125萬元。合同還約定了違約責任：因買方或賣方違反本合同約定，逾期未超過十天的，違約方須按逾期每日總樓價的1?向守約方支付違約金；逾期超過十天仍不履行的，守約方有權解除合同並要求違約方承擔定金責任(雙倍返還定金或沒收定金)或支付等額於總樓價10%的違約金；逾期十天仍未履行的，但守約方同意繼續履行的，守約方有權要求違約方按每日樓價款的1?支付違約金。

　　合同簽訂當天，王某支付了定金5萬元。此後，王某與潘某約定於2016年11月3日前往房管部門辦理過戶手續，但當日潘某以其未帶身份證原件及經紀方不在場為由拒絕辦理過戶。王某委托律師於次日向潘某發出《律師函》，要求潘某在同年11月8日前協助王某辦理案涉房屋的遞件手續，但潘某未予理會。

　　潘某在2016年11月15日明確表示不再向王某出售該房。

　　買家多花30.5萬另買房

　　此房沒買成，王某於2016年11月25日向案外人楊某購買了與涉案房屋同棟樓的另一套房，成交價168萬元，並辦理了過戶手續。

　　隨後，王某向法院起訴，請求判令潘某向其返還定金5萬元並支付違約金12.5萬元，同時賠償房價差額損失30.5萬元(168萬元-125萬元-12.5萬元)。

　　廣州市天河區法院一審認為，王某、潘某簽訂的合同合法有效。結合證據，王某在2016年11月3日具備支付首期款32萬元的能力且當時也取得了銀行同意貸款證明的情況下，潘某主張王某逾期支付購房款及無付款能力，缺乏事實依據；且即使潘某認為當日經紀方未到場，雙方對付款時間存在爭議，但王某後以多種方式催促潘某辦理遞件手續。因而，潘某拒絕履行合同依據不足，已構成根本違約。

　　法院指出，基於王某、潘某對解除合同均無異議，潘某應將王某已付的定金5萬元退還王某。此外，根據合同約定，潘某逾期辦理交易手續，王某有權要求潘某支付等額於總樓價10%的違約金。因王某已充分舉證證明其在潘某拒絕履行合同當月向案外人購買了與案涉房屋同棟的房屋，房屋價格為168萬元，與王某、潘某簽訂合同時約定案涉房屋價格125萬元，存在較大差額，王某確實存在實際損失，故對王某要求潘某支付違約金12.5萬元的訴訟請求，予以支持。

　　關於王某要求潘某支付房價差額損失30.5萬元的訴請，法院認為，因房地產交易價格受多種因素影響，包括房屋的面積、朝向、樓層等，加之已判令潘某向王某支付違約金12.5萬元，足以彌補潘某的部分實際損失，一審根據公平原則，酌情判令潘某向王某支付房價差額損失15萬元。

　　一審宣判後，潘某不服並上訴，表示只願返還定金，稱其已於2016年11月3日及同月15日明確告知王某不再出售案涉房屋，已盡到及時告知義務，無需承擔房價上漲造成的差價損失等所有法律責任。

　　據悉，經廣州中院充分調查，潘某已意識到其拒售房屋的理由難以成立，主動提出調解要求。最終雙方達成協議：潘某退還定金5萬元，賠償違約金12.5萬元和購房差價損失10萬元。

　　釋疑

　　●如遇單方違約該怎麼辦？

　　由守約方『說了算』

　　二審法官表示，近年來，隨著廣州市房地產交易市場的日趨成熟，因二手房買賣引發的糾紛呈現增多趨勢。本案糾紛系賣方無正當理由拒絕繼續出售房屋引起，屬於單方違約的情形之一。

　　根據合同法規定，合同相對方在簽約後，均應依約全面履行合同，在沒有合同約定或法定事由的情況下，未經雙方協商一致，不得隨意變更或解除合同。在單方違約的情況下，合同是繼續履行還是解除，選擇權應掌握在守約方手中。

　　●惡意違約要承擔哪些損失？

　　包括購房差價損失

　　法官表示，二手房屋買賣合同簽訂後，雙方均應誠信履約，維護市場交易秩序。因房價漲跌而惡意違約的，違約方應承擔的損失不僅包括直接損失，還包括守約方可得利益損失，包括房屋漲跌所造成的購房差價損失。

　　●差價損失賠償如何確定？

　　具體情況具體分析

　　該法官認為，一般情況下，對於房屋差價損失金額的確定，如雙方對計算方式有約定的從其約定；雙方無約定，經協商仍不能確定的，建議由法院向當事人釋明後，當事人提出申請，法院委托有評估資質的專業機構對房價漲跌情況進行評估鑒定。若雙方當事人均不同意評估，而當事人已提交相關證據可證明其另購房屋與訴爭房屋在位置、面積等方面存在高度可比性的情況下，可以考慮以兩套房屋的單價差額乘以訴爭房屋面積來確定房屋差價損失，並需綜合考慮違約原因、過錯程度及守約方實際支出等因素。至於當事人經法院釋明後明確表示拒絕評估，又不能提交相應證據證明房屋差價損失的，則應按照舉證責任的分配原則，由負有舉證責任的一方承擔不利後果。