發現

　　『長租公寓』已站上資本市場『風口』

　　北青報記者在調查中了解到，像鍾女士這樣直接將房子租給『長租公寓』平臺的人士已經越來越多。

　　北青報記者了解到，自如長租公寓收入來自三個方面：一、租金收益。即自如友家和自如整租兩大產品，從物業所有人手中承租下來進行部分必要裝修和家具家電配置後，對外出租獲取的收益。二、自如服務費用。與普通租賃產品不同，自如在對外租賃過程中，除了向租戶收取租金外，還收取服務費用，每月服務費相當於租金的8%左右。三、自如衍生服務費用。自如在提供裝修、家居、家電配置等保證用戶拎包入住的同時，還提供維修、保潔、搬家等一系列衍生服務。

　　8月15日，鏈家『自如』發行了『中信證券—自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃』，該項ABS發行規模為5億元，其中4.5億元優先級票面利率為5.39%，將於近期在上海證券交易所正式掛牌。這標志著『長租公寓』在資產證券化道路上邁出了較大的一步。

　　北青報記者注意到，在北京出臺的租賃住房改革方案中，提出了加大住房租賃的金融支持。提出引導和支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務。鼓勵住房租賃企業和金融機構運用利率衍生工具對衝利率風險。

　　繼續推進公共租賃住房開發貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數量。主動向中國銀行間市場交易商協會推薦住房租賃企業或項目，支持其發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產投資信托基金(REITs)發展的優惠政策，協調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業利用房地產投資信托基金融資。

　　『在購租同權時代，長租公寓無疑站在了風口之上。』一名住建系統的專家表示。

　　創新

　　租房市場開始引入信用體系

　　信用體系的建設是未來租房市場一個新特點。據鏈家自如的一名租客介紹，近期自如開始強制用戶綁定芝麻信用，否則合同期滿後不再續約，一定程度顯示了自如在信用體系建設方面的努力。信用體系的不完備一直是長租公寓在國內資產證券化產品發行中的一大掣肘。據了解，目前自如客戶信用主要通過關聯支付寶芝麻信用及自如自身建立起的客戶信用體系來確立。

　　北京日前出臺的《關於加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》提出要建立全市統一的住房租賃監管平臺，這個平臺未來一個很重要的角色就是提供信用信息服務。租賃雙方的信用關系屆時在這個平臺將有體現。

　　據市住建委相關負責人介紹，住房租賃監管平臺以後將是開放性的，它通過鏈接網絡交易平臺，為網絡交易平臺提供後臺數據支持，由網絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發布、住房租賃合同網上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監管、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務。

　　8月9日，杭州宣布將與阿裡巴巴、螞蟻金服聯手打造全國首個智慧住房租賃平臺，最快於9月底前上線。

　　據悉，該平臺有兩個體系：首先是評價體系，租賃主體可在租前、租中、租後，進行多維度、多階段互評，包括買賣雙方對經紀人服務的評價、租客對房屋狀況和房東的評價、房東對租客收房以及繳費行為的評價等；其次是信用體系，信用好的房東會獲得更多租客青睞，信用好的租客不僅能免押金租房，還有可能按月繳納房租。

　　據了解，目前，相寓、自如、房天下等多家品牌公寓已經引入芝麻信用，符合一定芝麻分要求的用戶可享受押金減免、月付房租、免傭租房等權益。對此，專家表示，在網上信用查詢體系建立後，月租模式就能推進，甚至可以免押金。同時，承租人將能更靈活地選擇租金支付方式。

　　熱點

　　『購租同權』是否會引發房租波動？

　　在購租並舉大背景下，『租購同權』既是目的也是手段。7月中旬，廣州就承租人子女就近入學提出『租購同權』。隨後，無錫在戶籍相關規定中增設了租賃住宅落戶政策，鄭州、揚州、濟南等多地近期也提出或擬提出『租房可落戶』的舉措。

　　一名地產觀察人士指出，承租人的收益權，不僅體現在居住方面，落戶、入學、就近辦理簽證、買車上牌照等都可以算作租房的收益，都是需要兌現給承租人的收益權。『購租同權』就是要在這些方面逐步實現同權化。

　　嚴躍進表示，要實現租購並舉，同權、平權的概念是最關鍵的。這需要國家和地方政策真正剝離附著於房子、房價之上的各種資源，賦予租房人享有和買房人同等的在這個城市生活、享受當地公共服務的權利。

　　北京日前發布《關於加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》征求意見稿，也在租賃的賦權方面用了很大力度，在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實實的權益，在逐步實現『購租並舉』上邁出了一大步。比如，北京戶籍租住公租房可以辦理戶籍遷入，這使得很多集體戶口無房家庭看到了未來。同時，符合條件的京籍無房家庭子女可以享受在租房所在區接受義務教育的權利。

　　一方面，政府在逐步推進『購租同權』的改革；另一方面，類似於『長租公寓』這樣的租賃市場創新也解決了租房一族另外一個懮慮。一名長期租房生活10餘年的在京工作人士稱，租房子最怕遇到的是房東中途終止合約，但現在公租房和長租公寓的出現正在解決這一困擾。據了解，一些長租公寓合同時間最長可以達到十年以上。種種跡象顯示，『購租同權』正在讓租房一族進入美好時代。

　　然而，一切都在變得美好之後，包括租房客在內的許多市民都想到這樣一個問題：『租購同權』會不會大幅提高房屋租金？比如，北京的租房新政出臺以後，就有市民提出疑問，這是否會引發具有優質教育資源的東城、西城、海淀房屋租金的上漲？

　　有業內人士分析，只要優質教育資源不平衡，就會帶來優質學位房屋的高溢價。因此，如果『租購同權』沒有相關的限制性政策，可以預計優質學位房屋租金將出現不同程度的波動。一名房地產專家甚至認為，『租購同權』推行的過程中，租房人和房東如何理性看待房租是一個問題。

　　北青報記者注意到，北京近日出臺的租房方案已經考慮到了這方面的問題。雖然規定北京戶籍滿足一定條件子女可在租住地上學。但首先要符合這個家庭是無房家庭，即家庭名下在京無住房；其次，夫妻要有一方在該區工作3年以上，具體的標准由所在區制定。除此之外，還要在該區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案。

　　另外，北京的租房新政還提出建立住房租金發布制度，及時發布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。參與文件起草的住建系統專家介紹，租金發布只是為市場提供一個參照，並不是強制性的條款。但租金發布制度將為市場提供透明度，並有利於監管。