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住建部擬為房產中介劃『禁區』:這些坑或將違法

http://internal.dbw.cn/ | 2017-05-20 06:14:46
 作者:    來源:人民日報中央廚房    頻道主編:邱浩

  原標題:麻辣財經:租房買房遇糟心事?剛剛住建部出大招了!

  房東攆人、中介騙人、開發商欺負人……您還在為租房買房而煩惱嗎?剛剛,我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》(征求意見稿)發布了!今後,租房買房再遇到糟心事兒,您可以舉起法律的武器保護自己啦。

  按照住建部的說法,《條例》立法的目的在於建立購租並舉的住房制度,規范住房租賃和銷售行為,保護當事人合法權益,保障交易安全。麻辣財經帥哥記者三七強注意到,意見稿著墨最多的還是保護承租人權益,讓租房者更安心。

  要知道,根據統計,我國約有1.6億人在城鎮租房居住,主要是外來務工人員、新就業大學生等,他們確實需要法律保護!

  繳房租按年還是按季?政策鼓勵月付

  三七強第一時間拿到征求意見稿,下面開始劃重點了:

  出租人應當確保出租房符合安全要求,滿足基本使用功能;出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人,收回住房。也就是說,房東拿了房租,就得信守承諾、負起責任。白紙黑字簽在那裡,隨便攆人可不成。

  那麼,租住期間,房東能否隨意進入房間?意見稿明確,未經承租人同意,出租人不得擅自進入租賃住房;當事人在住房租賃合同中約定出租人可以進入租賃住房情形的,出租人應當按照約定進入租賃住房並提前通知承租人,把房子租出去了,產權還是房東的,可這期間的使用權是租客的。就算房東要賣房、買家要看房,也得尊重租戶的意見,本來租戶就弱勢,自己的一方小天地可不能隨便他人叨擾。

  『二房東』是否合法呢?按照意見稿的意思,是合法的——承租人可以按照租房租賃合同的約定轉租住房;未約定的,承租人轉租住房,應當征得出租人的書面同意。此外,自然人轉租住房達到一定規模的,應當依法辦理工商登記。也就是說,如果你是專業的、轉租了很多住房的『二房東』,由於涉及經營行為,所以要辦理工商登記。

  為了保障居住環境和質量,意見稿提出了一些強制性要求。比如,出租房應當符合單間租住人數和人均租住面積的標准。當然,具體標准由直轄市、市、縣人民政府制定。此外,廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間,不得出租用於居住。也就是說,未來,開牆打洞、群租住房、出租地下室將可能成為違法行為。

  有些要求不是強制性的,意見稿也提出了鼓勵方向。比如,在租金繳納方面,承租人應當按月支付租金,當事人另有約定的除外。若當事人約定『季付』『年付』,也可以照其執行,但政策上是鼓勵『月付』的。又比如,住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的,出租人不得單方面提高租金。對這一條,房東尤其得留心了,日後要漲價,最好提早在合同裡就給租戶打好『預防針』,免得日後再生是非。

  月付租金、不得亂漲,其實都是為了營造長期穩定的租房環境。意見稿在租住期限方面提出,鼓勵簽訂長期住房租賃合同,當事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的,應當給予相關政策支持。』

  三年以上,算得上是穩定的租住關系了,有利於租房市場穩定。此外,意見稿還要求住房租賃企業出租自有住房的,除承租人另有要求外,租賃期限不得低於三年。既然是專門拿出房源從事租賃的企業,就更應該拿出誠意、維護長期客戶。

  在租賃備案上,意見稿提出:租賃住房的,當事人應當在住房租賃合同簽訂十五日內,到房產管理部門或基層組織辦理備案。現在大家租房時嫌麻煩,很多都不去登記,那拿什麼來激勵備案積極性呢?意見稿明確,承租人可持備案的合同申領居住證,並享受規定的基本公共服務;租賃期限屆滿時,承租人享有同等條件優先承租的權利。對那些漂在城市裡的異鄉打拼者來說,能拿到居住證、能享受些公共服務、能在續租時得到政府橕腰也挺好,不妨就跑跑腿、登個記。

  當然,權利與義務是對等的。租客也不能自視為弱勢群體,就一點義務不擔。意見稿說了,承租人應當按照合同約定及物業管理要求合理使用租賃住房,不得擅自改動住房結構和室內設施設備。

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